Was kostet eine Dachsanierung in Augsburg? Drei echte Beispiele

Kurz und ohne Umweg, aus unseren eigenen Projekten der letzten 24 Monate im Raum Augsburg: Ein Reihenhaus mit einfachem Satteldach liegt bei 42.000 bis 58.000 Euro, ein Einfamilienhaus mit Walmdach und Gauben bei 65.000 bis 95.000 Euro, ein Altbau-Stadthaus mit historischem Dachstuhl bei 110.000 bis 165.000 Euro. Jeweils komplett: neue Eindeckung, Dämmung auf Förderniveau, Dachfenster, Spenglerarbeiten. Gerüst und Entsorgung kommen dazu, die Zahlen dafür stehen weiter unten. Was nicht geht: eine Zahl am Telefon. Die drei Beispiele zeigen, warum.

Erst die Entscheidung, dann der Preis: drei Sanierungs-Tiefen

Bevor über Ziegel und Dämmstoff gesprochen wird, steht eine Frage, die den Preis stärker bewegt als alles andere: Wie tief wird saniert? Es gibt drei Stufen, und eine davon ist seit Jahren praktisch verboten, was viele Angebote im Netz verschweigen.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) § 35, § 36 und Anlage 7 Nr. 5b in der Fassung vom 23. Juli 2026; U-Werte aus dem Dämmstoff-Vergleich; Fördersätze aus der BEG-Richtlinie vom 17. Juli 2026. Alle Quellen am 15. September 2026 geprüft.

Die Rechtsgrundlage dazu ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, bis dahin hieß es Gebäudeenergiegesetz. Paragraf 36 sagt wörtlich: Soweit "Außenbauteile im Sinne der Anlage 7 erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, sind diese Maßnahmen so auszuführen, dass die betroffenen Flächen des Außenbauteils die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 nicht überschreiten. Ausgenommen sind Änderungen von Außenbauteilen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen."

Und Anlage 7 nennt unter Nummer 5b für den "Ersatz oder Neuaufbau einer Dachdeckung einschließlich der darunter liegenden Lattungen und Verschalungen" einen Höchstwert von 0,24 W/(m²·K). Übersetzt: Wer die Ziegel und die Lattung neu macht, muss dämmen. Die Ausnahme ist die Reparatur eines Sturmschadens an einem Zehntel des Dachs, nicht die Sanierung.

Die Hintertür für unbeheizte Dachböden steht in Paragraf 35: Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke "gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist". Das gilt auch umgekehrt. Wer den Dachboden nur als Abstellraum nutzt, dämmt die Decke und spart die teure Dämmebene auf dem Dach. Diese Frage klären wir beim Ortstermin als erste.

Die fünf Kostentreiber

Innerhalb der gewählten Sanierungs-Tiefe entscheiden fünf Faktoren über den Preis:

1. Dachfläche und Dachform. Ein Walmdach mit vielen Anschlüssen kostet pro Quadratmeter mehr als ein einfaches Satteldach.
2. Zustand des Dachstuhls. Steht die Substanz, gehen die Kosten runter. Pilz- oder Insektenbefall, gebrochene Sparren und Wasserschäden treiben sie hoch.
3. Dämm-Tiefe und Aufbau. 22 cm Holzfaser auf den Sparren kosten mehr als 14 cm Mineralwolle dazwischen, dafür liegt der U-Wert deutlich tiefer. Welcher Stoff wofür taugt, steht im Dämmstoff-Vergleich.
4. Material der Eindeckung. Betonpfanne ist günstig, Tonziegel mittel, handgeformter Biberschwanz mit Spenglerblech in Zink ist Premium.
5. Zusatzarbeiten. Dachfenster, Gauben, PV-Vorbereitung und neue Spenglerteile sind eigene Posten.

Wer pauschal "ich brauche ein neues Dach" sagt, kann je nach Konfiguration beim Faktor 1 zu 3 landen: 40.000 oder 130.000 Euro bei objektiv gleicher Dachgröße.

Drei Preisbeispiele aus Strobel-Projekten 2024 und 2025

Reihenhaus, einfaches Satteldach, rund 90 m²

• Standard-Tonziegel, Aufsparrendämmung 16 cm, Mineralwolle zwischen den Sparren
• Vier Dachfenster, neue Spengler-Anschlüsse in Aluminium
• Dachstuhl in Ordnung, keine Sanierung nötig
• Realistischer Rahmen: 42.000 bis 58.000 Euro, also rund 470 bis 650 Euro je Quadratmeter Dachfläche

Wie so ein Projekt konkret aussieht, mit Kamin auf der Kommunwand und Photovoltaik-Vorbereitung, zeigt unser Reihenmittelhaus in Mering.

Einfamilienhaus, Walmdach mit zwei Gauben, rund 145 m²

• Neue Eindeckung in Tonziegel
• Aufsparrendämmung 22 cm Holzfaser plus PUR zwischen den Sparren
• Vier neue VELUX-Dachfenster, neue Spenglerteile in Zink
• Vorbereitung für PV-Aufbau (regensicheres Unterdach)
• Realistischer Rahmen: 65.000 bis 95.000 Euro, rund 450 bis 660 Euro je Quadratmeter

Das ist die Vollausstattung. Ein Einfamilienhaus mit Satteldach ohne Gauben und mit Mineralwolle statt Holzfaser liegt darunter, auf unserer Seite zur Dachsanierung nennen wir dafür 50.000 bis 80.000 Euro.

Altbau-Stadthaus, Walmdach, rund 180 m²

• Sanierung des historischen Dachstuhls, einzelne Sparren ersetzt
• Eindeckung in Biberschwanz passend zum Bestand, Aufsparrendämmung 22 cm
• Sechs neue Dachfenster, komplette Spenglerarbeiten in Zink
• Zwei Gauben in Holzbauweise neu errichtet
• Realistischer Rahmen: 110.000 bis 165.000 Euro, rund 610 bis 920 Euro je Quadratmeter

Denkmalgeschütztes Stadthaus und Mehrfamilienhaus

Bei Denkmal-Projekten kommt ein Aufschlag von 20 bis 40 Prozent gegenüber dem Standard hinzu, wegen der Materialanforderungen, der Abstimmung mit der Behörde und der handwerklichen Tiefe. Über die Abschreibung nach Paragraf 7i lassen sich diese Mehrkosten teils oder ganz steuerlich heben, die Rechnung dazu steht im Förder-Artikel. Mehrfamilienhäuser liegen wegen der Fläche fast immer über 100.000 Euro, ein Beispiel ist unsere thermische Dachsanierung eines Mehrfamilienhauses in Augsburg.

Warum ein Angebot von 2024 heute nicht mehr stimmt

Die Preise oben sind Stand 2026. Wer ein älteres Angebot in der Schublade hat, sollte es nicht mehr als Maßstab nehmen. Das Statistische Bundesamt schreibt in seiner Pressemitteilung Nr. 241 vom 10. Juli 2026: "Dachdeckungsarbeiten sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten waren im Mai 2026 jeweils um 7,3 % teurer als im Mai 2025." Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden lagen laut derselben Mitteilung 5,6 Prozent über dem Vorjahresmonat.

Unsere Einschätzung dazu: Ein Angebot aus dem Frühjahr 2024 liegt heute grob 10 bis 15 Prozent unter dem, was dieselbe Leistung kostet. Wer eine Sanierung in den nächsten zwei Jahren ohnehin plant, gewinnt mit Warten nichts, die Kurve zeigt seit Jahren in eine Richtung. Wer dagegen ein dichtes Dach mit intaktem Stuhl hat und nur die Dämmung verbessern will, sollte prüfen, ob die oberste Geschossdecke reicht (siehe oben). Einschätzung von Quirin Strobel, Zimmerermeister, Stand September 2026.

Was nicht im Preis steht

Drei Posten, die wir in der Beratung immer ansprechen, weil sie unterschätzt werden:

• Gerüst. Bei einem Einfamilienhaus mit Standardhöhe etwa 4.000 bis 7.000 Euro extra, je nach Standzeit. Bei Altbau-Stadthäusern mit drei Geschossen schnell 9.000 bis 14.000 Euro.
• Entsorgung. Alte Dachziegel, Altdämmung, defekte Hölzer. Im Schnitt 1.500 bis 4.000 Euro, abhängig von Mengen und Materialien.
• Statik bei Aufsparrendämmung. Wenn die Dachneigung über 30 Grad liegt und die Dämmschichten dick werden, kann eine kleine statische Prüfung des Dachstuhls sinnvoll sein. 500 bis 1.500 Euro, lohnt sich.

Was Strobel nicht macht

• Pauschale Festpreise am Telefon ohne Aufmaß. Die Erfahrung zeigt, dass solche Preise meist deutlich nach oben gerechnet werden, sobald die Substanz auf dem Dach gesehen wird. Wir geben einen verbindlichen Preis erst nach dem Ortstermin.
• Angebote für Variante A. Ein ganzes Dach ohne Dämmung neu einzudecken ist seit Jahren nicht zulässig, wir bieten es nicht an, auch nicht auf Wunsch.
• Drücker-Verkäufe. Wenn Sie unsicher sind, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für die Sanierung ist, sagen wir Ihnen das ehrlich. Auch dann, wenn das heißt: noch zwei Jahre warten und dann komplett.

Wie Sie sich vorbereiten

Bevor Sie einen Beratungstermin buchen, hilft es, drei Sachen zu klären:

1. Baujahr und letzte Sanierung. Wann wurde das Dach das letzte Mal angefasst?
2. Sichtbare Schäden. Feuchte Stellen im Dachgeschoss, verschobene Ziegel, sichtbare Risse?
3. Pläne fürs Haus in den nächsten 5 bis 10 Jahren. Bleiben Sie wohnen, kommt PV, ist eine Aufstockung Thema, wird der Dachboden Wohnraum?

Mit diesen drei Antworten können wir beim Ortstermin schon ein realistisches Bild zeichnen.

Wollen Sie wissen, in welcher Bandbreite Ihr konkretes Projekt liegt? Schreiben Sie uns kurz die Eckdaten, wir kommen vorbei, sehen uns das Dach an und geben Ihnen eine ehrliche Einschätzung. Kostenlos, unverbindlich, ohne Vertriebsdruck.